马光远“预言”成真?国内41.5%城镇家庭,未来会面临哪些问题?



最近,知乎上有一个热门的话题引发了大家讨论:20年前的100元相当于现在的多少钱。根据部分专家的算法,2000年我国GDP总量为1.2万亿美元,2020年我国GDP总量首次突破100万亿元,换算成美元约为14.73万亿美元,也就是说GPD增长了12.28倍,也就是说20年前的100元相当于现在的1228元。但对于这样粗略的算法,显然不太准确,并且还失真。

因此,为了弄清这个问题,有网友表示,2000年的猪肉价格为5元/斤,2020年的猪肉价格为30元,因此20年前的100元相当于如今的600元左右。但猪肉经历过一段时间的涨价,如今成为了重点控价商品,因此不适合代表正常水平。也有人表示20年前普通白领工资每月约为1000元左右,而2020年我国城镇非私营单位就业人员的月平均工资为8114元,也就是说2000年的100元相当于现在的800多元。也有人表示20年前一碗粉5毛钱,如今涨到了5块钱,因此购买力提升了10倍。

但最令人感到意外的,是某个网友提供的这样一组数据:如果拿全国平均房价作为参考的话,过去20年我国平均房价从2000元/平方米上涨至1万元/平方米,平均房价仅上涨了5倍,但是如果拿4个一线城市的房价为参照的话,2000年到2020年,广州上涨了16倍,上海上涨了18倍,北京上涨了31倍,深圳上涨了33倍,此外许多二线城市也出现了10倍以上的涨幅。由此可见,相较于其他商品,房价上涨的幅度才是最明显的。

为何房价会出现这么明显的上涨呢?主要有两方面原因,第一是早期城镇化建设过程中,大量人口流入城市,由于住房供不应求导致的房价上涨。其二是随着房价上涨,吸引了越来越多的投资住房,这也导致住房需求进一步增加,因此房价也开始加速上涨,换言之一方面是投资住房的人越来越多导致的房价上涨,另一方面则是房价越涨越快吸引了更多人买房,以此形成了“滚雪球”般的效应。

从住房空置的情况来看,足以说明住房的投机性。2018年西南大学财经研究院发布了一组调研数据,数据显示2017年我国住房空置率为21.6%,按照国际标准属于“库存严重积压”水平,空置房数量约为6500万套,按照21.6%的空置率,结合过去三年均17亿销售平米数据来计算,空置房数量继续增加700万套左右,如果算上各类小产权房等非商品房,按照30%的占比来计算,显然空置房数量已经超过了一亿套。

根据央行公布的城镇居民负债统计报告来看,截至2019年12月份,我国城镇家庭住房普及率为96%,拥有两套房的家庭数量为30%,拥有三套及以上房产的家庭占比10.5%,也就是说相当于41.5%的家庭持有多套房。著名经济学家马光远发布了一个视频,并在视频中用三句话明确表达了对于未来楼市的看法:

其次,根据房价行情网公布的数据显示,2021年1月纳入统计的319座城市中,房价上涨的城市数量为214个,房价下跌城市数量为104个,而6月份房价上涨城市数量为120个,房价下跌城市数量为195个,下跌城市数量相较年初几乎翻了一倍。由此可见,随着人口的集中化流动,未来只有少部分的城市住房需求会不断增加,而更多的城市则会由于人口流失导致住房需求减少,房价自然也会出现下跌,即楼市的“分化”现象。

最后,根据国家统计局公布的数据显示,我国平均房价已经出现了下跌,最新数据显示平均房价已经跌至万元以下,回到了两年前的水平。此外,许多城市的二手房市场挂牌量都出现了明显增加的情况,由此可见受到房价下跌的影响,越来越多的炒房客已经意识到了炒房投资无法盈利,正在不断抛售手中持有的多余房产。

因此,对于41.5%的城镇家庭来说,未来可能面临以下3个问题:

第一个问题:房价上涨缓慢或者下跌而导致的亏损。可能有些炒房客会认为,自己投资的是热点城市房产,未来有稳定的升值空间。但需要注意的是,即使是热点城市同样也会下跌,就拿6月份的房价数据来看,房价排名前20的城市中,有11个城市房价出现了下跌,比如北京、杭州、三亚、珠海、福州、宁波、东莞、武汉、温州、苏州等。而对于一些房价上浮过快的城市,住建部也会进行约谈问责。

第二个问题:二手房流动性降低导致房子卖不动。上文已经提到过,当前已经有超过96%的城镇家庭拥有住房,由此可见真正的住房需求已经很少,但另一方面当前楼市存在过高的空置率,这上亿套空置的房产中大多数都是未来的潜在供给,未来供需关系会进一步扩大已经是板上钉钉的事实。此外,随着楼市不断调控下,未来房价会逐渐趋于理性,对于无房刚需来说能够以更合理的价格买到合适的住房,因此二手房需求也会下降。

第三个问题:房产税即将落地,持房成本进一步增加。10月23日的高层会议上,已经明确了未来部分城市会作为房产税的试点城市。尽管目前还未确定是哪些城市,但有一点可以确定的是,房产税同样属于楼市调控的工具之一,因此炒房投机现象明显的城市肯定会房产税的征收,因此对于多套房持有者来说,未来会面临持房成本进一步增加的问题。